不動産売却のご相談として一定数あるのが、今のお住まいを売却して新居を購入する住み替えです。そこで、住み替えする際にかかる諸経費についてまとめました。

【購入時にかかる諸費用と税金】

不動産の購入には購入価格の７％～１２％ほどの諸費用がかかるといわれます。

ローン諸経費

住宅ローンの借入には、手数料や保証料がかかります。その額は金融機関に寄りますが、およそ借入金額の２％～４％ほどです。

税金・登記費用

所有権の移転・抵当権の設定などに、『登録免許税』及び『司法書士報酬』がかかります。マイホームを取得したことにより『不動産取得税』も課税されます。また、売買契約書やローン借入時の契約書には『印紙税』が課税されます（昨今では電子契約もあり、電子契約時では印紙税は不要となります）。各種税金や司法書士報酬にかかる費用は、住宅の評価等によりますが、購入価格の２％前後です。

仲介手数料

中古物件を購入する際には、基本的に不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料の上限は、法律で定められており、４００万円以上の物件の購入の場合は、物件金額×３％＋６万円（税別）となります。

保険料

住宅を購入する際には火災保険が、住宅ローンを借り入れるには多くの場合、団体信用生命保険（団信）の加入が求められます。団信の保険料については金利に上乗せするケースが多いです。火災保険料は、保険契約の内容にもよりますが、１０万程度、見込んでおきましょう。（戸建のような木造の場合とマンションのような鉄筋コンクリート造の場合でも保険料は変わります。）

【売却時にかかる諸費用と税金】

不動産を売却する際には、売却金額の約４％ほどの諸費用がかかると言われています。

住宅ローン完済手数料

住宅ローン完済時には、手数料を支払うのが一般的です。金融機関によりますが、費用は１万円～６万円ほどです。

税金・登記費用

抵当権の抹消に、『登録免許税』および『司法書士報酬』がかかります。また、売買契約書には『印紙税』がかかります。各種税金や司法書士報酬にかかる費用は、５万円～１０万円ほどになります。

仲介手数料

不動産を売却する際には、基本的に不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料の上限は、法律で定められており、４００万円以上の物件の購入の場合は、物件金額×３％＋６万円（税別）となります。（不動産会社に直接物件を買い取ってもらう場合には、仲介手数料は不要です。）

売却時に売却益が出た場合

売却益（譲渡所得）が発生した場合には、譲渡所得税（住民税・所得税）が課税されます。税率は所有期間によって次のように異なります。

５年以下（短期譲渡所得）：税率３９．６３％（所得税３０．６３％・住民税９％）

５年超    （長期譲渡所得）：税率２０．３１５％（所得税１５．３１５％・住民税５％）

※所有期間の計算方法など詳しくは税理士若しくは税務署にご確認ください。

【住み替え時に関連する控除特例】

譲渡所得が控除できる特例

居住用３０００万円特別控除（居住用財産の特例）

マイホームを売却したときの譲渡所得を最大３０００万円控除できます。

居住用低率分離課税の特例（軽減税率の特例）

所有期間が１０年を超えるマイホームは、通常より低い税率で課税額が計算できます。

買い替え特例

所有期間・居住期間が１０年以上かつ今の住まいより新居のほうが高額であれば、譲渡所得税を買い替え先の住宅を売却する時まで繰り延べることができます。

譲渡損失を損益通算できる特例

譲渡損失の損益通算および繰り越し控除の特例

譲渡損失をその年の給与などの所得と相殺し、所得税などを引き下げることができます。また１年間で控除できなかった場合は、以後３年間、繰り越し控除が可能です。

新居の金利負担を軽減できる特例

住宅ローン減税

新築住宅は１３年、中古住宅は１０年にわたって、年末のローン残高の０．７％を上限に所得税と一部住民税が控除されます。

まとめ

不動産の住み替えの際には、購入時にかかる諸費用と売却時にかかる諸費用を考えなくてはなりません。そして、住み替え・買い替え時には特例で税金等の控除を受けることが出来る場合もあります。住み替えや買い替えをお考えの方は、事前にしっかりと確認した上で進めて行くことが失敗しない住み替えを行うポイントだと思います。

注※本文に記載された控除の特例等については、同時に使用できない特例があったり、本人の所得要件や居住要件、物件的要件などによって特例を受けられない場合もあります。よってご自身が特例を使用できるかどうか、必ず、税務署や税理士へご相談の上、ご確認ください。また、本文記載の税率等は、本文記載時のものであり、将来税制改正によって変更になる場合があります。