「媒介契約」とは

不動産会社へ売却相談されると「媒介契約」についてのお話がでるかと思います。

この「媒介契約」とは、どのようなものなのでしょうか。

簡単に申し上げると「売主様が不動産会社に売却活動を依頼する際に取り交わす契約」と考えてよいかと思います。

不動産会社は売却依頼を受けるとき、売主様に媒介契約書を交付する義務があり、多くの場合で国土交通省が作ったひな型を使用している為、契約書の内容は会社が違っていてもほとんど同じになっていたりします。

媒介契約書の主だった内容は下記のような項目です。

• 売主様の住所、氏名
• 依頼を受ける不動産会社
• 売却を依頼する不動産
• 販売価格
• 契約期間（最大３か月）
• 成約時の仲介手数料

など

これら以外にも項目があるのですが、代表的なところを列挙しました。

ちなみに契約期間は最大３か月までしか結ぶことが出来ないことになっています。３か月ごとに「更新するか否か」を判断し、問題なければ更新書類に署名・捺印する流れになります。

そしてこの媒介契約は、お互いを縛り付ける厳しさで３段階に分かれており、下記のような名称になっています。

弱：一般媒介契約

中：専任媒介契約

強：専属専任媒介契約

この３種類の媒介契約の大きな違いは以下の２点です。

・依頼できる不動産会社の数

・自己発見取引の可否

自己発見取引とは、売主様ご自身が発見した買主様と直接契約することをいいます。

例えば、親戚やご友人に売却する場合などがあげられます。

３種類の媒介契約の違いを「中」の専任媒介契約から解説いたします。

契約の厳しさが「中」程度である専任媒介契約とは、売却活動を１社にしか依頼できない契約で、複数社に依頼してしまうと「違約」になってしまうので注意が必要です。ただ、「自己発見取引」は認められています。

専属専任媒介契約は、１社にしか依頼できない点は「専任」と同じですが、「自己発見取引」すらも禁じているのが大きな特徴です。

一般媒介契約は一番緩い契約形態で、売却活動の依頼を複数社にでき、「自己発見取引」についても可能になっております。

大きな違いは以上ですが、このほかにも売却活動に関する報告頻度や不動産業者専用の物件データベース（REINS　レインズ）への登録義務についてなど細かな規定が以下のように存在しています。

・一般媒介契約：指定流通機構への登録業務なし、業務処理報告義務なし

・専任媒介契約：指定流通機構への登録業務あり（７営業日以内）、業務処理報告義務あり（２週間に１回以上）

・専属専任媒介契約：指定流通機構への登録業務あり（５営業日以内）、業務処理報告義務あり（１週間に１回以上）

以上のように媒介契約には種類がありそれぞれ特色もあります。

「どれを選べばよいか？」というご質問が多くありますが、安心して任せられる不動産会社が見つかっていれば「専任」や「専属」などを選んでも良いかと思います。

また、最初は複数社に依頼できる「一般」で契約し、後から不動産会社を選別していくという方法もあるかと思います。

例えば、「一般媒介契約で複数社に依頼　⇒　活動内容を確認　⇒　良い業者に絞っていく」

いずれにせよ、どの媒介契約が良いのかは、売主様の事情や売却する不動産が存する市場などいろいろ加味しながら決めることが良いと思います。